פסק-דין בתיק ת"א 2028-03

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה הנתבעת 2 חתומה על חוזה שכירות משולש עם התובעת והנתבעת 3 מכוחו קיבלה משבצת התיישבות לשימושה כברת רשות בלבד. הנתבעת 1 הינה חברת המושב שמחזיקה במקרקעין על פי היתר מהנתבעת 2. במועד כלשהוא החלה הנתבעת 1 לעשות שמוש חורג בחלק החקלאי של המקרקעין על מנת שישמשו כמחסן מסחרי למוצרי ניקיון. כל זאת ללא היתר מהתובעת ובידיעת הנתבעת 2. על אף דרישות להפסיק זאת - לא הפסיקה, והנתבעת 2 מאפשרת זאת. מבוקש צו עשה להפסקת השימוש ולהחזרת המצב לקדמותו. על פי כתב התביעה אם יטען על ידי הנתבעת 2 כי אינה חתומה על החוזה, מעמדה כמסיגת גבול והוא הדין במחזיקה מכוחה.

על פי כתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבע 2, הנתבעת 2 נתנה רשות לנתבעת 1 לעשות שמוש רק בהתאם לתנאי החוזה. הנתבעת 2 שימשה רק כחוליה מקשרת בין התובעת לבין כל אחד מחברי המושב שקיבלו שימוש בקרקעות ומרגע שהאחרונים חתמו על הסכמים עם התובעת והנתבעת 3, הפכו לאחראיים בלעדיים. הנתבעת 2 מעולם לא נתנה אישורה לכל פעולה חורגת שהתבצעה על ידי הנתבעת 1. לנתבעת 2 אין אמצעי אכיפה חוקיים ולכן אינה יכולה למנוע מחבריה לעשות שימוש חורג אך המועצה האזורית פועלת בעניין זה וגם מגישה כתבי אישום. אין התובעת זכאית לכל דמי שימוש מהנתבעת 2 שכלל אינה מחזיקה במשק הנתבעת 1. בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעת 2 נטען כי כי תתמוך בכל הסדר פשרה בין התובעת לנתבעת 1.

על פי כתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעת 1 יש לדחות את התביעה על הסף שכן הסכם השכירות כלל אינו בתוקף. עוד נטען כי השימוש במקרקעין נעשה בידיעת התובעת ובעידודה על רקע המשבר הכלכלי בהתיישבות ומצוקתה האישית של הנתבעת. אומד דעת המתקשרים בהסכם השכירות היה ליתן קרקע לשימוש המתיישבים לצורך פרנסתם מכל מקור שהוא ולאו דוקא חקלאי.

הנתבעת 3 הודיעה כי תכבד כל החלטה של בית המשפט ובלבד שלא תעמוד בניגוד לתנאי הסכם המשבצת, התחייבות האגודה והצהרת בר-הרשות. לבקשתה ניתנה החלטה הפוטרת אותה מהתייצבות לדיונים.

בכתב התשובה שהוגש על ידי התובעת נטען כי הסכם השכירות אמנם משנת 1996 אך מתחדש אוטומאטית מדי 3 שנים. למעלה מן הצורך מפנה התובעת בהקשר זה לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. עוד נטען בכתב התשובה כי הגשת התביעה תואמת מצגים שהוצגו לנתבעת והבהרות שניתנו לה מספר פעמים להפסיק את השמוש החורג ולהסדיר דמי שימוש ראויים בגין שימוש זה. לתובעת נודע על השימוש החורג במרץ 2002 והיא מעולם לא נתנה את הסכמתה במפורש או מכללא לשימוש זה. הטענה לגבי אומד דעת הצדדים בהסכם השכירות סותרת את האמור בסעיף 3 להסכם לפיו מטרת השכירות היא לצרכי חקלאות בלבד.

לאחר שהוגשו כתבי הטענות הודיעה הנתבעת 2 כי אף היא תכבד כל פסק דין שיתקבל בתיק ובלבד שלא יינתן כנגדה צו עשה. לכך הסכימה התובעת ולבקשתה של הנתבעת 2 אף בעניינה ניתנה החלטה הפוטרת אותה מהתייצבות לדיונים. 

2. מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של מר עמוס כץ מפקח במינהל מקרקעי ישראל ותעודת צבור של אברהם נאוי ממחלקת רישום והסדר במינהל מקרקעי ישראל. מטעם הנתבעת 1 הוגשו תצהיריהם של הנתבעת עצמה ושל בנה, מר יצחק אבו. עוד זומן לעדות מטעם הנתבעת מר מיכאל דהן מנהל המחלקה החקלאית במחוז ירושלים בתובעת. המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו מהראיות עולה כי ישנו שמוש חורג שאינו חקלאי המתבצע תוך השכרת מבנה המחסן לצד שלישי למטרות עיסקיות. מעדות בנה של הנתבעת עולה כי אין בידי הנתבעת כל אישור בכתב לשמוש חורג שאינו חקלאי ואף בקשות בעניין זה לא הוגשו לתובעת. בנה של הנתבעת אף הודה בהגינותו כי למעשה מתקיים שמוש חורג שעל הנתבעת להסדיר אותו. לטענת ב"כ התובעת מהראיות עולה כי הנתבעת אף לא עומדת בקריטריונים לקבלת היתר לשמוש חורג ובכל מקרה אפילו היתה עומדת בתנאים אלו לא די בכך שכן היה על הנתבעת להגיש בקשה ספציפית לקבלת היתר לתובעת, בקשה שעד היום לא הוגשה.

לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו הסכם המשבצת שצורף על ידי התובעת הוא משנת 1997, על פי האמור בו הוא פג ביום 1.9.99 והתובעת לא הביאה כל ראיה המבססת את הטענה בדבר חידוש אוטומאטי של ההסכם או בדבר חתימת הסכם אחר במקומו. התובעת גם לא הביאה כל ראיה הקושרת את הנתבעת ומכפיפה אותה להוראות הסכם המשבצת. התובעת גם לא הציגה כל ראיה וכל מפה המגדירה היכן חלקת המגורים והמבנים המשקיים והיכן החלקה החקלאית ובהיעדר מפה כאמור גם לא הוכחה חריגה מהשמוש המותר. עוד טוען ב"כ הנתבעת כי על פי לשון ההסכם ניתן לבצע שמושים נוספים בנוסף לשימוש חקלאי וכך גם עולה מהחלטות שונות שנתקבלו על ידי גופי המנהל במהלך השנים. לא הוצגה כל ראיה למהו שמוש חורג וגם הסכם המשבצת אינו מגדיר מהו שמוש חורג או שמוש חקלאי. לטענת ב"כ הנתבעת השימוש לגביו העיד בנה של הנתבעת עונה להגדרה של שמוש "בעיקר לחקלאות" כאמור בהסכם. לתצהירו של המפקח מטעם התובעת לא צורף כל דו"ח המתעד בזמן אמת או בסמוך לו את ביקורו בשטח. עוד טוען ב"כ הנתבעת כי התובע למעשה לא אפשר במהלך השנים את הסדרת השמוש. בסוף סיכומיו ציין ב"כ הנתבעת כי הנתבעת מסכימה למתן צו "הצופה פני עתיד והאוסר שימוש חורג במקרקעין נשוא התביעה" תוך דחיית ישום הצו שיינתן למשך 6 חודשים לפחות על מנת לאפשר לנתבעת להתאים את המצב הקיים להחלטות המנהל.

בסכומי התשובה טען ב"כ התובעת כי יש לדחות את הטענות בדבר היעדר תוקפו של הסכם המשבצת והיעדר כפיפות הנתבעת לו. בהקשר זה מפנה ב"כ התובעת לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה ומוסיף וטוען כי ככל שאין הנתבעת מחזיקה מכוחו של הסכם זה הרי שעליה לפנות את הקרקע. את הבטוי "בעיקר" לצרכי חקלאות שבהסכם יש לפרש לטענתו כמאפשר שמוש מעורב מה שאינו מתקיים בענייננו כעולה מהראיות. לטענת ב"כ התובע ללא קשר למיקומו של המחסן היה על הנתבעת לפנות ולבקש את הסכמת המנהל. אשר לבקשתה של הנתבעת לקבל אורכה להסדרת השמוש החורג טוען ב"כ התובע כי יש לדחות בקשה זו. הנתבעת בחרה שלא לפעול בכוון זה במהלך כל השנים שעמדו לרשותה וככל שתקדים הנתבעת לפנות למנהל ולבקש את הסדרת השמוש החורג, יפעל המנהל כדרך שהוא פועל עם כל בקשה דומה המתבססת על נסיבות דומות.

דיון

4. דין התביעה להתקבל.

נשוא התביעה הוא מחסן המצוי בחלקה בה מחזיקה הנתבעת 1. אין מחלוקת על השימוש הנעשה כיום במחסן. לעדותה של הנתבעת 1 לול שהיה במקום הוסב למחסן לפחות 12 שנה קודם למתן העדות (ר' עמ' 10, שורות 29-26). על פי תצהירו של עמוס כץ לכל המאוחר משנת 2002 משמש המחסן כמחסן מסחרי למוצרי נקיון (ר' סעיף 6 לתצהיר). כך גם מסר בעדותו בדיון (ר' עמ' 7, שורות 13-11). הנתבעת עצמה העידה כי כלל אינה יודעת מה יש במחסן (ר' עמ' 10, שורות 25-24; שורה 34 - 11, שורה 1). בנה של הנתבעת יצחק אבו אישר כי המחסן מושכר ומשמש לאפסון חומרי נקיון (ר' עמ' 12, שורה 23 - עמ' 13, שורה 26).

5. האם השמוש האמור הוא בבחינת שימוש חורג?

על פי סעיף 3 להסכם המשולש אשר נחתם בין התובעת מצד אחד לבין הנתבעות 2-3 מצד שני (ר' נספח ב' לתצהירו של עמוס כץ) " מטרת השכירות היא : א. ניצול השטח העליון של הקרקע בעיקר לצרכי חקלאות; ב. הקמת מבנים משקיים ושמוש בהם למטרה חקלאית; ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן; הקמת מבני צבור ושמוש בהם;". גם ב"כ הנתבעת אינו טוען כי יש לפרש את הבטוי "בעיקר לצרכי חקלאות" כמתיר שמוש לא חקלאי בחלקים של הקרקע ישירות מכח ההסכם (ר' עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 30-27). שאם תאמר כן אזי אין כל משמעות לפרוט שבהמשך ההוראה ולהחלטות המנהל השונות המאפשרות שמוש שאינו חקלאי. בין שהכוונה בבטוי האמור היא להתייחס ליתר השימושים שפורטו בהמשך אותה הוראה - מגורים, מבני צבור ועל כן הקרקע בכללותה היא "בעיקר לצרכי חקלאות", בין שתכלית ההוראה היא לאפשר שמוש מעורב שעיקרו חקלאי כטענת ב"כ התובע (ר' עמ' 34, שורות 21-20) ובין שתכלית ההוראה היא לאפשר שימושים נוספים בהסכמת המנהל, דומה כי לא ניתן לחלוק כי השמוש הנעשה כיום במחסן אינו עולה בקנה אחד עם אף לא אחת מאפשרויות אלו (ר' בהקשר זה את עדות בנה של הנתבעת בעמ' 14, שורות 9-8).

6. ב"כ הנתבעת חלק בסיכומיו הן על תוקפו של ההסכם המשולש והן על כפיפותה של הנתבעת להסכם זה. אין בידי לקבל טענותיו בעניין זה. אכן על פי ההסכם המשולש תחילתו ביום 1.9.96 וסיומו ביום 1.9.99. עם זאת, הצדדים המשיכו לקיים את ההסכם גם לאחר תום אותה תקופה שכן הקרקע לא הוחזרה לידי התובעת והנתבעת המשיכה להחזיק בה. תקופת השכירות לא נסתיימה (השווה סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). בנסיבות אלו של המשך ההסכם בהתנהגות יש גם לפרש את אומד דעת הצדדים כמחיל על יחסיהם את החוזה המקורי, אף אם תקופתו הסתיימה. הנתבעת מחזיקה בנחלה מכוחה של האגודה - הנתבעת 2, אשר קיבלה את הנחלה לרשותה מכח ההסכם המשולש וכפופה לתנאיו גם במתן רשות שמוש לחברי האגודה (ר' סעיף 18 להסכם). גם על פי כתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעת 2 הנתבעת 2 נתנה רשות לנתבעת 1 לעשות שמוש רק בהתאם לתנאי החוזה. ככל שטוענת הנתבעת כיום כי אינה מחזיקה מכוחו של הסכם זה ועל כן תנאיו אינם מחייבים אותה עליה להצביע על מקור כלשהוא להחזקתה בקרקע. התובעת היא בעלת הקרקע. על כך אין הנתבעת חולקת (ר' עמ' 28, שורה 27). מכוח מה מחזיקה היא איפוא בנחלה אם לא מכוחו של ההסכם המשולש ובהתאם להוראותיו? עליה הנטל בעניין זה.  

7. ב"כ הנתבעת ניסה להיבנות מהחלטות מנהל המאפשרות בנסיבות מסויימות שימוש חורג בחלק כזה או אחר של הנחלות אשר ניתנו לשמוש החקלאים. עם זאת, שמוש כאמור טעון את הסכמת המנהל  (ר' דברי ב"כ הנתבעת בסיכומיו, עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 30-27). האם הסכימה התובעת לשמוש זה? לתצהירו של עמוס כץ המפקח מטעם המנהל צורפו שתי התראות שנשלחו באפריל ובדצמבר 2002 לנתבעת להפסיק את השמוש החורג במחסן. צורף גם אשור מסירה של אחת ההתראות (ר' נספחים ה-ז לתצהיר). התובעת הגישה את תביעתה להפסקת השמוש החורג בינואר 2003. אין לאמר בנסיבות אלו כי התובעת הסכימה לשמוש החורג כי אם להיפך. בנה של הנתבעת אף העיד כי למעשה במהלך השנים נעשו נסיונות להסדיר שמוש חורג עבור כלל בני המושב, אך אלו כשלו כבר בועדות התכנון ועל כן למעשה לא נעשתה כל פנייה ישירה למנהל (ר' עמ' 11, שורות 26-25; עמ' 12, שורות 19-1). לנוכח כל האמור לא רק שלא הוכח כי המנהל הסכים לשמוש החורג האמור אלא כלל לא הוכח כי נעשתה אף פנייה לקבל את הסכמתו. לנוכח האמור אין גם ממש בטענה ולפיה עודד התובע את השימוש החורג האמור. מעדותה של הנתבעת עולה לכל היותר כי מי שהציע את הסבת הלול למחסן חקלאי היה ראש המועצה דאז ולא גורם כלשהוא מטעם המנהל (עמ' 10, שורות 23-20).